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SUPERBONUS 110%

La presente Circolare analizza le novità alla disciplina del c.d. “superbonus del 110%”, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, apportate dagli artt. 33 e 33-bis del DL 31.5.2021 n. 77 (c.d. DL “Semplificazioni”), conv. L. 29.7.2021 n. 108.
In particolare, vengono analizzate le novità riguardanti:
– l’estensione agli interventi di miglioramento antisismico della qualifica di interventi che, ove effettuati congiuntamente, possono “trainare” nel superbonus gli interventi di eliminazione o superamento delle barriere architettoniche;
– il calcolo dei tetti massimi di spese detraibili riconosciute ai fini del superbonus, con riguardo agli interventi effettuati da talune ONLUS e altri enti no profit su immobili di categoria B/1, B/2 o D/4;
– la presentazione della CILA per la realizzazione degli interventi, senza che sia necessaria l’attestazione della regolarità dell’immobile;
– la previsione della non decadenza dell’agevolazione in presenza di violazioni formali;
– l’allungamento del termine entro cui deve essere spostata la residenza in un immobile oggetto di interventi agevolati con il superbonus, per poter beneficiare dell’agevolazione prima casa;
– l’allungamento del termine entro cui le imprese devono cedere le unità immobiliari affinché gli acquirenti possano fruire del c.d. “sismabonus acquisti”.


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SUPERBONUS DEL 110%

La presente Circolare analizza le novità in materia di superbonus del 110%, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, contenute nel DL 31.5.2021 n. 77 (c.d. decreto “Semplificazioni”) e nel DL 6.5.2021 n. 59.
In particolare, vengono analizzati:
– la proroga dell’ambito temporale di applicazione dell’agevolazione per determinati soggetti;
– il titolo abilitativo per l’esecuzione degli interventi;
– gli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche;
– il limite massimo di spesa detraibile per ONLUS, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale.


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CREDITI D’IMPOSTA DERIVANTI DA AGEVOLAZIONI

La presente Circolare analizza il funzionamento della piattaforma dell’Agenzia delle Entrate per la cessione dei crediti d’imposta derivanti da agevolazioni (es. superbonus del 110%, canoni di locazione, bonus vacanze).
In particolare, vengono analizzati:
– i crediti per i quali è possibile utilizzare la piattaforma;
– l’accesso alla piattaforma;
– le funzionalità di monitoraggio dei crediti, di cessione dei crediti e di accettazione dei crediti;
– le modalità di cessione dei crediti;
– le modalità di accettazione dei crediti da parte del cessionario.

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SUPERBONUS 110% : IMMOBILI POSSEDUTI DA UN UNICO PROPRIETARIO

Ai fini dell’applicazione del superbonus del 110%, la legge di Bilancio 2021 ha previsto l’assimilazione pressochè integrale dell’edificio posseduto da un unico proprietario, o in comproprietà tra più soggetti, e il condominio. Ma con un limite ben preciso: la possibilità di fruire della detrazione rafforzata è limitata ai casi in cui l’edificio è composto da un numero di unità immobiliari che va da 2 a 4. L’agevolazione potrà riguardare sia gli interventi trainanti, effettuati sulle parti comuni dell’edificio, sia gli interventi trainati, all’interno delle singole unità immobiliari abitative, ma solo per due unità immobiliari.


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SUPERBONUS 110% : BREVE VANDEMECUM

Detrazione superiore alla spesa sostenuta, ma limitata nel tempo e con una ristretta serie di interventi.

Il bonus 110% può essere applicato (non deve: infatti, la super detrazione si aggiunge alle vecchie aliquote ma non le sostituisce) alle spese sostenute dal 1.07.2020 al 31.12.2021, a fronte di specifici interventi di efficienza energetica, antisismici, installazione di impianti fotovoltaici e infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici: deve essere spalmato non su 10 anni, bensì su 5 anni. Sul piano soggettivo la detrazione spetta alle persone fisiche; pertanto, non potrà fruirne la Srl che intende effettuare il cappotto dell’immobile detenuto per l’esercizio d’impresa. In sintesi, i beneficiari sono:
• persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa/arte/professione su massimo 2 unità immobiliari;
• condominio;
• IACP;
• cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
• organizzazioni non lucrative di utilità sociale, di volontariato, di promozione sociale;
• ASD e SSD limitatamente ai lavori destinati a solo immobili (o parte) adibiti a spogliatoi.
Gli interventi dovranno essere realizzati su:
• parti comuni del condominio;
• edifici residenziali unifamiliari e loro pertinenze: per unifamiliare si intende l’unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che dispone di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinata all’abitazione di un singolo nucleo familiare;
• unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti con accesso/i autonomi all’interno di edifici plurifamiliari. Si intende per tale l’unità dotata di installazioni quali impianti per acqua, gas, energia elettrica e riscaldamento di proprietà esclusiva e di accesso indipendente, non comune alle altre unità, per esempio chiuso da un cancello o portone;
• singole unità immobiliari residenziali del condominio (ma solo per i lavori effettuati congiuntamente a uno degli interventi trainanti).
Per quanto concerne l’ambito oggettivo, ossia la tipologia di interventi che permettono tale detrazione, si distinguono 2 tipologie di interventi:
• interventi trainanti o principali;
• interventi trainati o secondari.
Questi ultimi possono fruire della super detrazione soltanto se realizzati congiuntamente ai primi, senza i quali fruirebbero delle vecchie ordinarie aliquote (50% o 65%). Le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute tra data di inizio e data di fine lavori degli interventi trainanti.
Gli interventi trainanti sono così classificati.
1) Cappotto termico: interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali sull’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio, nella spesa massima consentita di:
– 50.000 euro per edifici unifamiliari o plurifamiliari ma con accesso autonomo;
– 40.000 euro per numero di unità del condominio (da 2 a 8 unità);
– 30.000 euro per numero di unità del condominio (da 9 unità in su).
2) Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale (caldaie), mediante impianti di riscaldamento (per i condomini: riscaldamento centralizzato), raffrescamento o fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo (spesa massima 48.000 euro) o impianti di microgenerazione. Tali interventi possono essere effettuati su parti comuni di condomini o su edifici unifamiliari o plurifamiliari, ma con accesso autonomo, nella spesa massima consentita di:
– 30.000 euro per edifici unifamiliari o plurifamiliari, ma con accesso autonomo;
– 20.000 euro per numero di unità del condominio (fino a 8 unità);
– 15.000 euro per numero di unità del condominio (da 9 unità in su).
3) Interventi sismabonus, ossia interventi antisismici su edifici ubicati nelle zone 1, 2 o 3, di cui all’art. 16, cc. da 1-bis a 1-septies D.L. 63/2013, nella spesa massima di 96.000 euro.
In abbinamento a questi, è possibile eseguire una serie di interventi secondari (trainati) che, congiuntamente ai principali, devono assicurare il miglioramento di almeno 2 classi energetiche o, se non è possibile, il conseguimento della classe energetica più alta. In particolare, si tratta di:
1. tutti gli interventi di efficienza energetica di cui all’art. 14, D.L. 63/2013, ossia l’ecobonus (tipologia di interventi trainanti abbinati: 1 e 2);
2. installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica ed eventuali integrati sistemi di accumulo. Ammontare spesa massima 48.000 euro (tipologia di interventi trainanti abbinati: 1, 2 o 3);
3. installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici. Spesa massima: 3.000 euro (tipologia di interventi trainanti abbinati: 1 o 2).

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SUPERBONUS 110% : VISTO DI CONFORMITA’

Sono diversi i passaggi operativi da seguire e le verifiche da effettuare, prima di poter rilasciare il visto di conformità per il superbonus del 110% e consentire così al beneficiario della maxi detrazione fiscale di optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura. Quali sono dunque i principali controlli e la documentazione da esaminare per poter validamente rilasciare il visto di conformità? L’attività può essere suddivisa sulla base di un criterio logico a step progressivi: partendo dall’identificazione del beneficiario del superbonus per arrivare all’apposizione vera e propria del visto di conformità, passando per la verifica della documentazione tecnica inerente al tipo di interventi effettuati e alle spese sostenute.

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Bonus mobili ed elettrodomestici aggiornato

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Guida al bonus mobili ed elettrodomestici aggiornata a febbraio 2020. La misura consente una detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobilie di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione.

L’agevolazione è stata prorogata dalla recente legge di Bilancio (art. 1, c. 175, L. 160/2019) anche per gli acquisti che si effettuano nel 2020, ma può essere richiesta solo da chi realizza un intervento di ristrutturazione edilizia iniziato non prima del 1.01.2019.

Per gli acquisti effettuati nel 2019, invece, è possibile fruire della detrazione solo se l’intervento di ristrutturazione è iniziato in data non anteriore al 1.01.2018.

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Guida_Bonus_Mobili_02_2020

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BONUS FACCIATE 2020

Pubblicate le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate (circolare 14.02.2010, n. 2/E) per usufruire del cosiddetto “bonus facciate”, la detrazione fiscale del 90% delle spese sostenute per gli interventi di recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, prevista dalla Legge di Bilancio 2020. La circolare fornisce i primi chiarimenti sugli adempimenti da seguire, sugli interventi agevolabili e sui soggetti che possono accedere al beneficio. Pronta anche una guida che fornisce tutte le informazioni necessarie per permettere ai contribuenti di fruire della detrazione d’imposta dedicata al restauro delle facciate degli edifici. Di seguito gli aspetti principali.

Scarica la guida dell’agenzia delle entrate

• Ai fini del riconoscimento del bonus, gli interventi devono essere finalizzati al “recupero o restauro” della facciata esterna e devono essere realizzati esclusivamente sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi. L’agevolazione, pertanto, riguarda gli interventi effettuati sull’involucro esterno visibile dell’edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno). Tra i lavori agevolabili rientrano quelli per il rinnovo e consolidamento della facciata esterna dell’edificio, inclusa la mera tinteggiatura o pulitura della superficie, per i balconi o per eventuali fregi esterni, per i lavori sulle grondaie, sui pluviali, sui parapetti, sui cornicioni e su tutte le parti impiantistiche coinvolte in quanto compresi nella facciata dell’edificio.

• Beneficiano della detrazione anche le spese correlate agli interventi e alla loro realizzazione, ad esempio perizie, sopralluoghi, progettazione dei lavori, installazioni di ponteggi, ecc. Anche gli interventi influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio rientrano nel campo del bonus facciate. Tali lavori devono soddisfare i requisiti indicati nel decreto Mise 26.06.2015 (decreto “requisiti minimi”) e i valori limite della trasmittanza termica delle strutture componenti l’involucro edilizio. Ai fini della detrazione, i soggetti beneficiari devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie) oppure detenere l’immobile in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

• Per il calcolo della detrazione, per le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, e per gli enti non commerciali, si deve fare riferimento al criterio di cassa, ovvero, alla data dell’effettivo pagamento, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi. Ad esempio, un intervento ammissibile iniziato a luglio 2019, ma con pagamenti effettuati sia nel 2019 sia nel 2020, consentirà sì la fruizione del “bonus facciate”, ma solo con riferimento alle spese sostenute nel 2020.

• Per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali, invece, assume rilievo il criterio di competenza e, quindi, le spese da imputare al periodo di imposta in corso al 31.12.2020, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono e dalla data dei pagamenti. Per godere dell’agevolazione, i contribuenti non titolari di reddito d’impresa, devono effettuare il pagamento delle spese tramite bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita Iva/codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato. Inoltre, è necessario indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione. Solo per le persone fisiche tutti i pagamenti saranno soggetti alla ritenuta d’acconto dell’8%. Considerando che la modulistica delle banche e delle poste, attualmente, non è stata adeguata con la nuova causale, l’Agenzia ha chiarito che è possibile utilizzare i bonifici proposti dagli istituti di pagamento per l’ecobonus o il bonus casa.

• Tutte le imprese e le società, invece, individuano il periodo dell’investimento con il principio di competenza e non sono obbligate, quindi, a effettuare il pagamento con bonifico “parlante”.

• La circolare precisa che il principio di competenza si applica a prescindere dalla circostanza che il soggetto beneficiario applichi tale regola per la determinazione del proprio reddito imponibile ai fini delle imposte sul reddito. Solo per il bonus facciate, pertanto, è stata modificata la regola che, per individuare il momento di sostenimento della spesa, dà rilevanza alla data del pagamento per le persone fisiche, i professionisti e le imprese in contabilità semplificata, per cassa o con il metodo della registrazione; mentre dà rilevanza all’ultimazione dei lavori (principio di competenza) solo per le imprese in contabilità ordinaria.

• Possono essere utilizzati i bonifici predisposti da banche e Poste spa per il pagamento delle spese ai fini dell’Ecobonus o della detrazione per interventi di ristrutturazione edilizia. Per gli interventi che influiscono dal punto di vista termico o che interessano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edifici, si applicano anche le stesse procedure e gli stessi adempimenti previsti per l’Ecobonus dal decreto 19.02.2007 e che entro 90 giorni dalla fine dei lavori deve essere inviata all’Enea, esclusivamente in via telematica, la scheda descrittiva relativa agli interventi realizzati. È obbligatorio, infine, conservare ed esibire, se richiesta dagli uffici, tutta la documentazione indicata nella circolare di oggi, tra cui i documenti comprovanti le spese effettivamente sostenute per la realizzazione degli interventi, la copia della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, ecc. In altri termini, occorre la comunicazione all’Enea nella sua forma più complessa ma anche una serie di requisiti legati ai lavori di risparmio energetico. Il contribuente, anche se impresa, società o professionista, che nel 2020 effettua sulle facciate esterne di edifici di qualsiasi categoria catastale (non necessariamente abitazioni) interventi influenti dal punto di vista termico o su più del 10% dell’intonaco, può beneficiare della nuova detrazione Irpef o Ires del 90% (al posto del 65% dell’ecobonus), ma solo se effettua tutti gli adempimenti previsti per l’ecobonus. Quali, appunto, l’acquisizione dell’asseverazione del tecnico abilitato e dell’Ape, oltre che l’invio all’Enea, entro 90 giorni dalla fine dei lavori, della scheda descrittiva degli interventi realizzati.

• La detrazione del bonus facciate interessa gli edifici esistenti di “qualsiasi categoria catastale”, quindi, non necessariamente abitazioni. Non spetta per gli interventi effettuati durante la fase di costruzione dell’immobile e non spetta neanche nel caso in cui vi sia la demolizione del fabbricato, seguita dalla sua ricostruzione “con la stessa volumetria dell’edificio preesistente, nonostante questa tipologia di intervento dal 21.08.2013 sia inquadrabile nella categoria della ristrutturazione edilizia

• La circolare ha chiarito anche che tra gli edifici su cui le imprese possono beneficiare del bonus facciate sono compresi anche gli edifici strumentali, senza specificare se solo per destinazione o anche per natura. I primi sono quelli utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte o professione o dell’impresa commerciale da parte del possessore, indipendentemente dalla classificazione catastale, mentre i secondi sono quelli tra le categorie catastali dei gruppi B, C, D ed E e la categoria A/10 (risoluzione Catasto 3.02.1989, n. 3/330). Si ritiene superata, per il bonus facciate, quindi, la limitazione imposta dell’agenzia per gli interventi agevolati sul risparmio energetico “qualificato2, effettuati dalle imprese sui fabbricati locati o dati in comodato a terzi (risoluzioni 303/E/2008 e 340/E/2008, risposta 313/2019 e quella del 31.05.2019, n. 8 alle domande di Dichiarazioni24 de Il Sole 24Ore). Questa posizione restrittiva delle Entrate, peraltro, è in contrasto con numerose sentenze a favore dei contribuenti emanate dal 2013 in poi.

• La circolare 2/E/2020 non ha fornito chiarimenti sulle altre tipologie di edifici posseduti dalle imprese, come gli immobili-merce (cioè quelli registrati a magazzino) e le “abitazioni patrimonio”, cioè non strumentali né per natura né per destinazione (non utilizzati dall’impresa).

• Resta irrisolto uno dei nodi principali: quello sull’ubicazione (solo le zone A e B del territorio comunale) dell’edificio su cui effettuare l’intervento in facciata. La norma, infatti, è nata al Mibac con l’esplicito intento di migliorare i centri storici cittadini; tuttavia, al di là delle problematiche fiscali che la stesura finale della norma, nella legge di Bilancio 2020, ha suscitato, in gran parte risolte dall’intervento dell’Agenzia delle Entrate, colpisce la scarsa dimestichezza con la legislazione urbanistica di chi ha materialmente immaginato il limite principale, ossia il limite delle zone. La disposizione, infatti, autorizza il beneficio della detrazione solo se l’edificio si trova nella zona A o B del Comune. L’individuazione di queste zone è affidata alla definizione contenuta nel D.M. n. 1444/1968, prima ancora che fossero create le Regioni con la relativa competenza in materia edilizia e che centinaia di norme si sovrapponessero a delineare un quadro, nell’ambito dell’autonomia municipale, sul quale solo gli uffici tecnici comunali sono in grado di pronunciarsi correttamente.

Guida_Bonus_Facciate

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Ristrutturazioni edilizie e bonus mobili 2020

La legge di Bilancio proroga al 31.12.2020 due agevolazioni sulla casa particolarmente apprezzate dai contribuenti.

 

Lavori sugli immobili e agevolazioni fiscali, un connubio che le Leggi di Bilancio ripropongono da diversi anni. Anche per il 2020 vecchi e nuovi bonus casa: fa capolino il bonus facciate e vengono riconfermati ecobonus, bonus ristrutturazioni edilizie e bonus mobili. Per le ristrutturazioni edilizie viene prorogata al 31.12.2020 (con ennesima modifica del D.L. 4.06.2013 n. 63) la percentuale di detrazione delle spese sostenute che rimane al 50%. Il tetto di spesa è sempre pari a 96.000 euro così come non variano i soggetti che possono beneficiarne. Immutati anche gli interventi agevolabili a norma dell’art. 16-bis del Tuir, così riepilogabili:
– manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati su singole unità immobiliari residenziali e su parti comuni degli edifici residenziali;
– interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi;
– interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune;
– interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche aventi ad oggetto ascensori e montacarichi;
– interventi per la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi;
– interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare infortuni domestici;
– interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti di terzi. Per “atti illeciti” si intendono quelli penalmente illeciti, per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti;
– interventi finalizzati alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico, al conseguimento di risparmi energetici, all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici.
Prevista anche la proroga del bonus mobili che consente una detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione. Invariato il tetto di 10.000 euro e la ripartizione in dieci quote annuali di pari importo. Attenzione però, questa detrazione spetta solo ai soggetti che hanno realizzato interventi di ristrutturazione a decorrere dal 1.01.2019.
Per le detrazioni citate non vi sono limitazioni legate al reddito, introdotte invece per alcune di quelle elencate all’art. 15 del Tuir.

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Ristrutturazioni edilizie

In relazione alle spese sostenute per determinati interventi di recupero edilizio (c.d. ristrutturazioni) spetta una detrazione dall’IRPEF lorda ai sensi dell’art. 16-bis del TUIR.
Fra questi interventi vi rientrano quelli di ristrutturazione edilizia definiti come quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente dall’art. 3 co. 1 lett. d) del DPR 6.6.2001 n. 380.
Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.

Tipologie di interventi

Vi rientrano, ad esempio, le seguenti opere (cfr., tra le altre, C.M. 24.2.98 n. 57/E, circ. Agenzia delle Entrate 31.5.2019 n. 13 e guida Agenzia delle Entrate maggio 2019):

  • la riorganizzazione distributiva degli edifici e delle unità immobiliari, del loro numero e delle loro dimensioni;
  • la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti;
  • il mutamento di destinazione d’uso degli edifici, secondo quanto disciplinato dalle leggi regionali e dalla normativa locale;
  • la trasformazione dei locali accessori in locali residenziali;
  • le modifiche agli elementi strutturali, con variazione delle quote d’imposta dei solai;
  • gli interventi di ampliamento delle superfici. Al riguardo, la C.M. 11.5.98 n. 121/E (§ 4) ha precisato che possono essere ammessi alla detrazione i costi degli interventi di ampliamento degli edifici esistenti, purché con tale ampliamento non si realizzino unità immobiliari utilizzabili autonomamente. Così, ad esempio, secondo il documento di prassi, è detraibile la spesa sostenuta per rendere abitabile un sottotetto esistente, purché ciò avvenga senza aumento della volumetria originariamente assentita (cfr. C.T. Reg. Bologna 25.10.2016 n. 2799/5/16 che ha ricompreso fra gli interventi di ristrutturazione edilizia il recupero dei sottotetti con conseguente aumento della volumetria dell’immobile, eseguito nel rispetto della normativa urbanistica statale, regionale e comunale);
  • la realizzazione di una mansarda o del balcone in veranda e la trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda;
  • la modifica della facciata;
  • l’apertura di nuove porte e finestre;
  • la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento della normativa antisismica, nonché gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Detrazione IRPEF delle spese sostenute per la ristrutturazione edilizia

Le opere di ristrutturazione edilizia rientrano fra gli interventi di recupero del patrimonio edilizio che, ai sensi dell’art. 16-bis del TUIR, possono beneficiare della detrazione IRPEF del 36-50%.
Si ricorda che, da ultimo, l’art. 1 co. 67 della L. 145/2018 (legge di bilancio 2019) ha prorogato l’agevolazione con aliquota del 50%, nel limite di spesa pari a 96.000 euro, alle spese sostenute dal 26.6.2012 al 31.12.2019.

Interventi di demolizione e ricostruzione

Riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio della detrazione fiscale, l’Agenzia delle Entrate (cfr. C.M. 24.2.98 n. 57/E, circ. Agenzia delle Entrate 31.5.2007 n. 36 (§ 2), circ. Agenzia delle Entrate 1.7.2010 n. 39 (§ 4.1) e ris. Agenzia delle Entrate 4.1.2011 n. 4) ha chiarito che:

  • per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento deve considerarsi nel suo complesso una “nuova costruzione”;
  • nel caso in cui, a seguito della demolizione, l’edificio venga ricostruito nel rispetto della volumetria originaria (il rispetto della sagoma originaria non deve più essere rispettato a seguito della modifica dell’art. 3 co. 1 lett. d) del DPR 380/2001 ad opera dell’art. 30 co. 1 lett. a) del DL 21.6.2013 n. 69, conv. L. 98/2013), fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, la detrazione compete, in quanto l’intervento configura, nel suo insieme, una ristrutturazione edilizia. Vi rientrano anche gli interventi edilizi di demolizione e successiva ricostruzione con una volumetria inferiore rispetto a quella preesistente (risposte interpello Agenzia delle Entrate 27.6.2019 n. 210 e 18.7.2019 n. 265);
  • se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una nuova costruzione.

Con riferimento a quest’ultima ipotesi, occorre scindere due componenti:

  • quella riferibile alla ristrutturazione della parte di edificio già esistente, per le cui spese la detrazione compete;
  • quella riferibile all’ampliamento (che configura una nuova costruzione), per le cui spese la detrazione non compete (il principio dell’esclusione della componente di spese relativa all’ampliamento del fabbricato oggetto di un intervento di recupero era già stato espresso, in precedenza, dalla nota DRE Lombardia 14.4.99 n. 70837).

Gli stessi criteri di cui sopra si applicano anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione dal c.d. “piano casa” di cui all’art. 11 del DL 112/2008, conv. L. 133/2008, sulla base delle leggi regionali vigenti in materia (cfr. ris. Agenzia delle Entrate 4.1.2011 n. 4).

Immobili vincolati

Per gli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del DLgs. 22.1.2004 n. 42 gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente (art. 3 co. 1 lett. d) del DPR 380/2001. Cfr. risposta interpello Agenzia delle Entrate 27.6.2019 n. 210).

Interventi di riqualificazione energetica

Le considerazioni fatte per la detrazione IRPEF per gli interventi di recupero valgono anche per la fruizione della detrazione IRPEF/IRES sulla riqualificazione energetica in virtù del rinvio operato dal co. 348 dell’art. 1della L. 296/2006.

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Approfondimento_3_Guida bonus_ristruttazioni_mobili_risp.energetico_2019